Как купить недвижимость в Испании: часть третья

Первые две части вы можете найти по ссылками здесь и здесь, последний же пост я закончила на том, что к просмотру объектов уже на месте советую подходить в полной боевой готовности, то есть

  • найти адекватного агента по недвижимости
  • открыть счет в испанском банке.

Как выбрать недвижимость:

  • заранее продумайте район, в котором будете искать жилье. Здесь все ресурсы вам в помощь: интернет, социальные сети, форумы и советы риелтора
  • заранее запросите точные координаты, чтобы исключить из списка дома рядом со свалками, железными дорогами и прочим проблемным соседством
  • если речь идет о доме с землей, узнайте про сумму ежегодного налога IVI: он зависит от размеров и конкретного поселения. Были симпатичные дома, которые мы исключили по причине огромного налога (2000 евро/год)
  • также стоит уточнить размеры платежей за обслуживание (газ, вода, свет)
  • важно знать источник отопления (если речь идет о доме).

Мы исходили из следующих параметров:

  • близость к метро
  • близость к городу
  • близость к парку
  • наличие инфраструктуры в виде магазинов, кафешек, школ и прочего в 5-10 минутах езды
  • тихий район, над которым не летают самолеты
  • застроенный район, исключающий стройки под боком
как купить дом в Испании
как купить дом в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании

Технически, процесс выглядит так:

  • выбор дома.

Итак, просмотрев массу вариантов, вы выбрали именно то, что вам подходит. Далее, нужно сделать следующее:

  1. поторговаться
  2. обсудить, что в доме останется: мебель, техника и тому подобное, и можно ли это включить в стоимость (по умолчанию, в доме остается все, что нельзя демонтировать: унитазы, раковины, душевые и ванные, плита, вытяжка, встроенные кухни и шкафы)
  • proposal – договор предварительной покупки дома, который подписывается обеими сторонами, если вы согласовали все детали по дому и сумму сделки с продавцом. Согласно proposal, вы передаете продавцу 3000 евро в счет будущей суммы покупки. Если вы передумаете, вы теряете эту сумму. Если передумает продавец – он вернет её в двойном размере. Также в proposal прописываются даты следующих этапов сделки.
  • arras – еще один договор, формально говорящий о том, что сделка близка к финалу. Обычно его подписывают через неделю-две после proposal. Можно и раньше, можно вообще отказаться от этого. Мы взяли две недели, чтобы спокойно перевести деньги на свой испанский счет, но затягивать тоже не стоит. На этой стадии вы оплачиваете 10% от стоимости дома, и половину гонорара риелтору. Как и в случае с proposal, в случае вашего отказа, вы теряете всю сумму, продавец же вернет вам её в двойном размере. В некотором роде, это гарантия того, что ваша будущая недвижимость никуда от вас не денется. В arras еще раз уточняется дата подписания договора купли – продажи и передачи дома. Вот здесь сроки уже могут сильно варьировать, мы, опять таки, предпочли не спешить и вышли на финальную сделку спустя 2 месяца.

Оба предварительных договора можно подписать удаленно, личного присутствия не требуется.

  • непосредственно, сама сделка. В Испании она осуществляется у нотариуса, который выступает гарантом законности. Все организационные моменты берет на себя риелтор: выбирает нотариуса, готовит документы, уточняетформу оплаты, согласует дату передачи дома (как правило, накануне сделки вы встречаетесь на объекте с продавцом, который вам покажет все технические моменты) и прочее. Сама сделка выглядит так:
  1. вы приходите к нотариусу и ждете какое-то время, пока он зарегистрирует все документы (их подготовкой должен заниматься риелтор)
  2. вам зачитывают договор
  3. вы передаете чеки (как правило) продавцу
  4. вы все подписываете
  5. после вам передают копию договора (оригинал отправляют в соответствующие органы для регистрации), договора и счета от обслуживающих компаний
  6. вы получаете ключи
  7. оплачиваете налог на покупку дома (10% от стоимости в регионе Валенсии и Коста-Брава, в других может быть меньше) и услугу нотариуса (1500-1800 евро)

Скажу чуть подробнее про чеки как форму оплаты: как правило, для покупки недвижимости в Испании вы выписываете в банке чек на имя продавца (и банка, если дом находится в ипотеке). Конкретно, сколько чеков и на какие суммы, вам должен будет заранее сказать ваш риелтор. Номера этих чеков регистрирует нотариус во время сделки.

как купить дом в Испании
как купить дом в Испании
как купить дом в Испании

Что делать после приобретения недвижимости

После покупки недвижимости необходимо заключить договора с обслуживающими компаниями на ваше имя и получить Certificado de empadronamiento (что-то вроде регистрации). Без помощи человека, который знает, куда и зачем идти, а также без знания испанского языка, сделать это практически невозможно. Знаю, что на рынке работает масса русских консультантов, готовых взять это на себя за дополнительную плату, но проще договориться с риелтором. Все бюрократические вопросы мы решили за неделю.

Какие договора надо перезаключить:

  • газ
  • вода
  • электричество
  • интернет
  • охрана, если есть.

Примерно через два месяца, нужно будет запросить оригинал договора купли-продажи, так называемый Nota Simple. На данном этапе мой собственный опыт заканчивается, но я буду дополнять его деталями, если таковые всплывут в дальнейшем.

как купить дом в Испании

Расходы на покупку недвижимости в Испании.

Пожалуй, это самый отрезвляющий и неприятный момент моей истории, так как к стоимости дома можно смело прибавлять 20-25% на дополнительные расходы. Арифметика достаточно проста:

  • стоимость дома
  • 10% от стоимости дома – налог на покупку недвижимости (Валенсия и Коста-Брава)
  • 2,5% от стоимости дома – гонорар агента
  • 1500-1800 евро – услуги нотариуса
  • 2000-3000 евро – услуги Jurado по переводу и легализации документов для открытия банковскго счета
  • расходы на авиабилеты и гостинцы: приехать надо будет как минимум два раза: для открытия счета в банке, просмотра объектов и на саму сделку. Бывает, что времени на поиски требуется гораздо больше.

Ну а далее стоит морально подготовиться к тому, что обустройство нового жилища тоже потребует определенных вложений. Если вам будет интересно, я подготовлю пост на тему максимально безболезненного переезда.

 

Leave a Reply